Hur man bedömer fastighetsmarknadsvärdet

När det gäller att köpa eller sälja en fastighet för ditt företag är utgångspunkten att räkna ut hur mycket fastigheten är värd. Detta verkar vara tillräckligt enkelt - säkert ser du vad som tidigare har sålts i din ort och använder det som en hopppunkt? Tyvärr är värderingen av egendom - och särskilt kommersiell fastighet - inte riktigt så enkel. Om det vore, skulle det inte finnas något behov av professionella värderare inom detta område.

Vad är marknadsvärde?

Marknadsvärde är en professionell uppfattning om vad en fastighet skulle sälja för på armlängds längd - vilket betyder för en oberoende köpare, utan några eftergifter eller bakslag - baserat på den lokala fastighetsmarknaden, utbud och efterfrågan, vad andra liknande fastigheter säljer för i och de specifika egenskaperna och fördelarna med fastigheten.

Detta är inte detsamma som marknadspriset på en fastighet, som kan vara mer eller mindre än marknadsvärdet. Det beror på att priset är vad säljaren går med på att sälja fastigheten för. Detta kan vara samma som marknadsvärdet, annars kan säljaren acceptera ett lägre pris för fastigheten eftersom han till exempel behöver en snabb försäljning.

Tre olika värderingsmetoder

Det finns också en mycket längre definition av marknadsvärde, och det beror på vilken typ av värderingsmetod som används. Det finns tre primära värderingsmetoder i USA: försäljningsjämförelsemetoden , kostnadsmetoden och inkomstmetoden . En del av en värderingsman är att veta vilken metod som ska användas för en viss fastighet på en viss plats.

Innan vi tittar på de tre tillvägagångssätten, kom ihåg att en bra andel av en fastighets värde är subjektiv . Att bestämma hur mycket en egendom är värt är mer konst än vetenskap, och vissa delar av processen kan vara lite svårt att förstå. Du kan be tre olika värderare att värdera samma fastighet och få tre olika svar.

Detta gäller särskilt för en kommersiell fastighet där brist kan spela en roll i fastighetens värdering. Värderingarna kan i vissa fall vara tiotusentals dollar ifrån varandra!

Husvärdering med hjälp av försäljningsjämförelsemetoden

Försäljningsjämförelsemetoden är den vanligaste metoden för att bestämma värdet på bostadsfastigheter, även om den också är lämplig för värdering av vissa typer av kommersiella fastigheter. Med denna metod baseras fastighetens värde på vad liknande fastigheter har sålt nyligen på samma marknad. Dessa egenskaper kallas "jämförelse" eller "comps" - därav termen försäljningen jämförelse strategi.

Så här fungerar det:

  1. Observera egenskaperna hos fastigheten

  2. Börja med att lista egenskaperna och fördelarna med fastigheten, till exempel:

    • Kvadratmeter.
    • Partistorlek.
    • Plats.
    • Ålder.
    • Antal sovrum och badrum (om det är bostadsområde).
    • Om det är kommersiellt kan den bästa användningen fastigheten användas till (till exempel kontor, detaljhandel, lager).
    • Övergripande skick (bra, genomsnittligt, dåligt).
    • Garage, pooler, uppgraderingar

      -

      allt som gör denna fastighet annorlunda än andra fastigheter i samhället.

  3. Hitta jämförbara egenskaper

  4. Nästa steg är att hitta försäljningspriserna på minst tre fastigheter som är jämförbara med den aktuella fastigheten. Det betyder att de bör dela några eller helst alla de funktioner du har listat. Anteckna olika egenskaper, till exempel ett lägre kvadratmeter - du behöver den här informationen senare.

  5. Om du har tillgång till tjänsten Multiple Listing kan du enkelt ta fram en lista med komp. Du letar efter fastigheter som har sålts under de senaste tre till sex månaderna - fastighetsmarknaderna rör sig så snabbt att äldre försäljningspriser blir inaktuella. Var uppmärksam på adressen till dina jämförbara fastigheter. Plats är ett viktigt inslag i fastighetsbedömning på grund av faktorer som transport och skolkvalitet, så du letar efter fastigheter i samma stadsdel och helst inom ett par gator i ämnesfastigheten.

  6. Om du inte har tillgång till MLS kan du hitta mycket av denna information på Zillow; du måste bara gräva lite mer.

  7. Beräkna ett riktmärke

  8. När du har hittat dina jämförelser, kör en snabb beräkning för att få en riktvärdering för ämnesfastigheten. Till exempel, om du hittar tre jämförbara fastigheter som såldes för 450 000 $, 480 000 $ respektive 435 000 $, skulle du ta genomsnittet av dessa siffror - 455 000 $.

  9. Ett annat alternativ är att hitta ett pris per kvadratmeter (ppsf), vilket är användbart om dina kompisar är större eller mindre än din ämnesfastighet. Antag till exempel att fastigheten 450 000 $ var 2000 kvadratmeter (ppsf $ 225), fastigheten 480 000 $ var 2200 kvadratmeter (ppsf $ 218) och fastigheten 435 000 $ var 1.950 kvadratmeter (ppsf $ 223). Den genomsnittliga ppsf är $ 222. För en egendom på 2300 kvadratmeter motsvarar det en basvärdering på 510 600 dollar.

  10. Lägg till lite, subtrahera lite

  11. Som förklarats tidigare är värdering av egendom mer konst än vetenskap - och det är den punkt där värderingen blir subjektiv. Fysiska egenskaper representerar de mest uppenbara skillnaderna mellan två jämförbara egenskaper - en kan vara i bättre reparation än den andra, eller en kan ha ett garage medan den andra inte har det. Därför måste du justera priset upp eller ner för att ta hänsyn till kvalitet, skick, design och specialfunktioner.

  12. Till exempel, om en fastighet på nästa gata såldes nyligen men den hade utsikt, medan objektet fastigheten har utsikt över en tegelvägg, kan du behöva skala ner grundvärdet för ämnesfastigheten. Det är rudimentärt, men det är det bästa du kan göra utan en professionell värderares upplevda blick.

Markvärdering med hjälp av kostnadsmetoden

Kostnadsmetoden börjar med att beräkna hur mycket fastigheten skulle kosta att bygga om, antingen som en exakt kopia av den nuvarande byggnaden eller för byggandet av en liknande byggnad med jämförbara funktioner och bekvämligheter men med moderna byggmaterial.

Bedömaren drar sedan av ett belopp för upplupna avskrivningar, vilket representerar minskningen av fastighetens värde över tid till följd av föråldring eller slitage. Teorin här är att ingen skulle betala mer för en befintlig fastighet än det skulle kosta att bygga samma fastighet från grunden.

Kostnadsmetoden gynnas i nyare konstruktion eller för att värdera egenskaper för specialanvändning där det inte finns tillräckligt med liknande egenskaper för jämförelse. Om du värderar en kommersiell fastighet, industriell fastighet eller tomt mark kan det här vara den mest pålitliga metoden.

Så här gör du det:

  1. Uppskatta landets värde, föreställ dig att det är ledigt

  2. Direkt jämförelse är den vanligaste metoden för att uppskatta värdet på ledig mark - vad har andra tomter nyligen sålt för? Använd till exempel en uppskattning av markvärde på $ 50.000.

  3. Uppskatta kostnaden för att bygga byggnaden

  4. Helst summerar du kostnaden för alla separata konstruktionskomponenter som tak, ram och VVS. Denna övning är dock ganska tråkig och bäst lämnas för kostnadsberäknarna. Att arbeta med en engångsuppskattning per kvadratfot är lättare - ett telefonsamtal till en arkitekt eller ett byggföretag kan hjälpa dig här.

  5. Till exempel, om det kostar ett byggföretag 100 000 dollar att sätta upp ett lager på 2000 kvadratmeter, blir priset 50 dollar per kvadratfot. Multiplicera denna hastighet med byggnadsområdet för den aktuella fastigheten för att erhålla byggkostnaden. Antag till exempel att ditt lager är 5000 kvadratmeter. Den beräknade byggkostnaden blir $ 250 000 (5 000 x 50).

  6. Dra av ett belopp för avskrivningar

  7. Avskrivningar representerar värdeförlusten när en fastighet åldras över tiden, antingen på grund av slitage eller förlust av nytta - ett modernt kontor kommer att kopplas in för att hantera moderna kommunikationsmetoder, till exempel, medan en 40 år gammal byggnad kanske inte vara. Den enklaste avskrivningsmetoden är åldersmetoden , som uppskattar hur långt fastigheten är under dess livslängd. Till exempel, om fastigheten är tio år gammal och har en livslängd på 40 år, bör byggnadsvärdet avskrivas med 25 procent. I det här exemplet ger det dig en byggkostnad på $ 187,500.

  8. Hitta värdet

  9. Lägg slutligen markvärdet till byggnadens avskrivna byggnadskostnad. Här är fastighetsvärdet $ 50.000 + $ 187.500 = $ 237.500.

Inkomstmetod för hyrda byggnader

Om den fasta egendomen är hyrd och inkomstproducerande har du möjlighet att värdera den med hjälp av inkomstmetoden. Denna metod använder fastighetens hyresintäkter eller potential för inkomst för att underbygga dess marknadsvärde. Hyreshus och duplex är exempel på fastigheter som du kan värdesätta med inkomstmetoden.

Denna metod blir lite komplicerad och hela böcker har skrivits om hur man gör det.

Här är den förkortade versionen:

  1. Bestäm fastighetens årliga nettoinkomst

  2. Årets nettoinkomst är hyresintäkterna från hyresgäster och ockupanter. Om byggnaden är tom eller delvis tom måste du uppskatta denna siffra. Var noga med att ta hänsyn till lediga platser . Med ett lägenhetsanläggning med flera enheter kan du till exempel uppskatta att 20 procent av enheterna kommer att vara lediga i minst en månad om året för att möjliggöra hyresgästeomsättning. Som sådan kommer de faktiska hyresintäkterna att vara lägre än rubriken, vilket förutsätter att byggnaden alltid är fullt upptagen.

  3. För det här exemplet, tänk dig att du värderar ett lägenhetskomplex som genererar $ 500.000 i hyresintäkter per år.

  4. Hitta nettoresultatet

  5. Nettoresultatet motsvarar intäkterna från fastigheten minus alla rimligt nödvändiga driftskostnader, såsom underhåll, verktyg, fastighetsskatter, insamlingsaktivitet och fastighetsförvaltaravgifter. I det här exemplet uppgår utgifterna till 100 000 dollar. Följaktligen fungerar NOI till $ 400.000.

  6. Fastställ fastighetens takhastighet

  7. Kapitaliserings- eller "cap" -räntan är den avkastning som du förväntar dig att få från fastigheten baserat på hyresintäkterna. Gränssatsformeln är NOI dividerat med fastighetens värde . Här vet du inte värdet på fastigheten - eftersom det är vad du försöker beräkna. Du måste därför arbeta bakåt och börja med den takränta eller avkastning du vill uppnå för din investering.

  8. Som en potentiell köpare kan du bestämma att en avkastning på 8 procent är genomsnittlig på denna marknad, och det är vad du vill få från det här fastighetsköpet. Om du inte kan förhandla om ett pris som uppnår den kursen, kommer du att leta efter en mer lönsam investering.

  9. Kör marknadsvärdet för fastighetsberäkning

  10. Dela NOI med takräntan för att nå fastighetens värde. Värderingen för denna hyreshus skulle vara 400 000 dollar dividerat med 8 procent (0,08) eller 5 miljoner dollar.